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假按揭的成因、危害及防范!
发表时间:2017年05月10日  
假按揭的定义
假按揭是指开发商为资金套现,将手中的存量住房以虚构的买房人(内部职工或开发商亲属或素不相识的人)的名字购买,从银行套取购房贷款。程序一般如下:开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款,开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。
 
介绍
假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。
 
办理假按揭的程序一般如下:开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。
 
通常是开发商联合一些没有提供首付款的关联人向银行提交已付首付款的收据,进而银行向其关联人提供按揭贷款
 
成因
假按揭是一个风险转嫁过程,开发商通过假按揭,提前收回成本,变现利润,把包袱和风险悉数丢给银行,自己进退自如,完全占据主动。由于房价估值越高,假按揭从银行套取的资金也就越多,开发商自然倾向于提高价格。
 
方式
假按揭方式

一、借款申请人是知情人
第一,开发商安排内部的工作人员,以内部工作人员的名义去办理房屋预售商品房的销售贷款;
 
第二,开发商不以内部人员为局限,比如说开发商利用他的亲戚或者他能寻找到的一些人员来做假按揭。
 
这两种情况的共同的特点是:以自己的名义向银行申请做借款,基本上这个借款申请人对这个事情是知情的。
 
二、借款申请人不知情
 
借款申请人的姓名被冒用,他本人对于向银行申请借款是不知道的,包括所有银行的借款文件上的签字都不是他本人的。
 
2009年2月份以来,中国房地产市场成交量出现了较大幅度的增加,很多人据此得出房地产市场回暖的结论,对此,笔者不予苟同。因为,成交量放大是由于2008年底开始政府出台惠及购房者的政策、部分刚性需求被压抑了较长时间得到释放、开发商较大幅度降价等因素激发了市场需求所导致的结果,加之,在这一阶段的成交放大的背后是大量动迁房集中成交,相关资料显示,还有较多假按揭现象的存在。故此,这一表现并不能说明市场回暖。
 
六种表现
一、开发商不具备按揭合作主体资格,或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议,未有任何承诺,不承担任何义务,与某些不法之徒相互勾结,以虚假销售方式套取银行按揭贷款;
二、以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款;
 
三、以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组;
 
四、银行信贷人员与企业串谋,所定售的房价水分大,向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款;
 
五、所有借款人均为虚假购房,有些身份和住址不明,有些为外来民工,或由开发商一手包办,或由包工头一手包办;
 
六、开发商与购房人串通规避零首付的政策限制,将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中,再向购房人出具收到首付款的收据,双方按照售房合同规定的虚假售价,依银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种假按揭的方式,购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款,而银行却要向购房人提供售房总价100%的借款。
 
造成危害
 
一、假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话,将导致个人信用记录上会有不良记载,导致其个人信用的负面评价,这是从所谓不知情的消费者角度带来的危害。而即便是知情的消费者,如果他去帮忙签字,也有可能要承担相应的民事责任。这样,其今后的人生道路将因此而受到很大影响。
 
二、假按揭会导致银行房地产贷款资产质量的下降,将对银行经营产生极为严重的恶劣影响。在房地产按揭贷款质量下降的时候,必然会影响到几个方面,一方面可能会影响银行的盈利,也会影响到银行的股东,有可能又变成持有银行股的广大公众,收益会受到影响。同时,对银行本身来讲,可能由于资产质量的恶化导致资金流动性出现问题,而流动性出现问题就会给银行带来声誉风险。如果流动性问题比较严重的话,还可能导致银行的挤兑。如果银行发生挤兑,甚至发生破产将损害存款人也就是广大储户的利益。
 
三、假按揭将造成房地产市场虚假繁荣,严重危害住房金融业务的健康发展。一些开发商抓住银行政策的空隙,大肆进行假按揭融资。假按揭的主要特征是开发商将积压的房产套取银行信用,诈骗银行信贷资 金。假按揭还造成了房地产虚假繁荣的表象,引诱社会上大量的资金涌入房地产市场,严重危害住房金融业务的健康发展。
 
四、假按揭将诱导消费者、投资者盲目入市。假按揭所产生的直接结果是成交量的大幅攀升,而成交量放大将让消费者、投资者产生楼市向好的错觉,从而产生购买冲动,有可能导致其盲目入市。
 
五、假按揭将影响政府对房地产市场的决策。假按揭所产生成交量放大、房产投资增多、房产信贷大幅增加、房地产市场虚假繁荣等表象都会影响决策层对房地产市场的判断,从而影响政府在出台相关政策时出现偏差或变得没有针对性。
 
六、假按揭将滋生职务侵占、行贿、受贿等违法犯罪行为。因假按揭能给开发商、房产销售者、银行信贷经办人带来直接的利益,故假按揭将滋生职务侵占、行贿、受贿等违法犯罪行为。
 
七、假按揭将导致企业声誉受到严重影响。假按揭一旦被揭露以后,房地产开发企业的声誉会受到沉重的打击,其美誉度将会受到严重影响,并将对其后期的经营产生非常不利的影响。
 
八、假按揭较为严重地破坏了金融秩序,并将诱导犯罪。根据《中华人民共和国刑法》第193条的规定是指以非法占有为目的,行为人采用虚构贷款理由、虚假证明文件等手段,骗取银行或者其他金融机构的贷款数额较大,占为己有的行为。在假按揭中,开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人,通过虚拟借款人以虚假销售方式套取银行贷款数额较大的行为已构成贷款诈骗罪,将要受到法律的制裁。
 
 
预防假按揭的措施
 
为有效预防“假按揭”,不同的主体应当从不同的角度采取不同的防范措施。
 
(一)银行的防范措施
 
首先,银行应当谨慎选择合作对象,只有那些具有较强资金实力、良好市场信誉,并且具备一定资质的房地产开发商,银行才应与其建立信贷合作关系。在合作的同时,还应当着重审查其自有资金是否达到开发项目总投资的法定比例以上,是否具备项目运作必需的“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)。
 
其次,银行应当加强贷款前的调查和审核,对开发商提交的个人住房按揭材料进行重点审查,仔细辨别申请材料的真伪,或者通过调查核实按揭申请人的情况,然后决定是否发放贷款。有的银行为防范风险,除了要求开发商提供住房按揭可行性报告之外,银行自己也要形成分析报告,并且组织有关专家进行评审。对于房地产开发商的售楼员代办全部申请手续、房屋销售价格明显高于市场价值的,要特别提高警惕,避免开发商通过伪造材料或虚抬房价骗取贷款。
 
第三,银行应当加强对贷款资金的监管。贷款项目营销成功后,银行必须加强项目跟踪管理,及时了解项目的工程形象是否与资金的使用进度相匹配,特别是对期房项目更应提高警惕,确保所有售房款用于项目修建,防止“烂尾楼”的产生。
 
第四,对于现有项目中存在问题的按揭贷款,银行还应当进行认真核查,严格控制和化解贷款风险,并采取有效措施清收违约贷款;对那些需要通过法律程序收回贷款的,必须及时提起诉讼,申请法院强制执行其财产,以保全银行资产并减少贷款损失;对涉嫌“贷款诈骗罪”的开发商,应向有关国家机关提出举报,并要求追究其刑事责任。
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